道路に敷地が2m以上接していないと建物をたてることができない?

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物件探しをしていると、ときどき目にするセットバックという言葉。

たいがいセットバック要(SB要)とかセットバック済み(SB済)とう表記になっています。なんとなく見落としがちですが、重要な意味を持っています。

ご存知でしょうか、現在の建築基準法では道路とは4メートル以上の幅がなくてはいけなく、その道路に敷地が2メートル以上接していないと建物をたてることができないと規定しているのです(建築基準法42条)

「え、どうみても4メートル以上ない道に家がたってるじゃない」

と思う人も多くいると思います。昔ながらの下町などに、たしかに狭い道にびっしり家が建っている風景はみられます。

これはこの建築基準法が施行される以前にすでに建っていた建築物で、法律で「いけません」と突然決められてもそうそう簡単に家を壊して立て替えるわけにはいきませんよね。

そういった場合に対して、法律は、今は建物がたっているがいずれ道路となるので道路とみなしましょうという緩和策(42条2項)を出しているわけです。これを建築界では「みなし道路」「2項道路」と呼びます。

いずれっていつ?といいますと、その基本的に建替時です。

「建っちゃってるものはしょうがないけど、今度建てるときはちゃんと法律に従って建ててね」ということです。ですので、中古で購入した物件に「みなし道路」が含まれてれば建替えるときに道が4メートルになるように土地をけずって道路にしなければなりません。これをセットバックといいます。

昔からその土地に家を建ててる人からすれば「なんで自分の土地けずって道路にしなければならないんだ」と不満に思う人も多くいるでしょうが、昔と違い自動車の交通が日常的になり、また緊急時に救急車や消防車が家の前までこれないと危険です。そのため最低4メートル幅の道路に設置して家を建てなさいという取り決めがなされたわけです。

ではセットバックとは具体的にはどうするのでしょう。

道を4メートルにしなければならないといっても、道路向かいにも家がある場合、双方公平に道路部分を負担することになります。ですので、まず現状の道の中心線を役所に測ってもらいます。その中心線から4メートルの半分2メートルになるように(現行1.5メートルであれば50センチ)足りない分を道路にすればいいわけです。

お向かいさんがすでにセットバック済みの場合もありますので、きちんと確認したほうがよいでしょう。また向かいが川や崖などの場合は、相手は下がるわけにはいきませんので、その場合は4メートルになるよう下がらなければなりません。

セットバック要の物件は、道路にしなければならない土地を含む物件ということです。30坪の物件を買ったつもりでいても実際自分の住宅として利用できるのはもっと少なくなります。建築の際の容積率や建蔽率の計算にも含むことができません。

坪単価の安いお得な物件と喜んでいたのに、セットバック部分を差し引くとむしろ割高であったという可能性もあります。

物件探しの際に、セットバックという言葉を目にしたら、要なのか済なのか測量済みなのか、セットバック面積はどのくらいなのか等、よく確認したうえで購入を検討したほうがよいでしょう。