瑕疵とは「最低限確保されていなければいけない品質が欠けている事」

住宅を購入した場合、あとになって重大な欠陥に気付くことがあります。

「瑕疵担保責任」とは売買においてそういった欠陥について誰がどの程度責任を負うのかといった問題のことです。

瑕疵(かし)とは傷、欠陥のこと。

不動産取引における瑕疵とは、「通常利用するにあたり、最低限確保されていなければいけない品質が欠けていること」をいいます。 例えば、白アリによる被害、雨漏り、耐震強度の不足などです。

中古住宅の売買の場合、おのずと建物の消耗、摩耗はあるものですが、事前に売主から買主に説明があった瑕疵、または外見上明らかな瑕疵については、合意の上になりますので問題にはなりません。

問題となるのは、売主自身も認識していなかった欠陥、

いわゆる「隠れた瑕疵」が、発覚した場合です。

民法では、この問題について「瑕疵があることを知った日から1年以内であれば、売主に対して損害賠償の請求、または契約の解除請求をすることができる」(民法570条、同566条)と規定し買主を保護しています。

ただこの原則のみでゆくと、売主もいつまでも瑕疵担保責任を負わされるのかわからず(知った日から1年なので引渡し後何年後でもありうる)不安です。

ですので、売主、買主の合意のもと「瑕疵担保責任」について特約を結ぶことは自由となっています。

たとえば「引渡し後3ヶ月間は売主が瑕疵担保責任を負う」、「引渡し後の瑕疵については売主は一切の責任を負わない」こういいた特約がなされていれば、この特約が有効となります。中古物件の売買においてはこういいた特約がなされることが一般的です。

ただし売主が、

瑕疵の存在を知っていたうえで隠していたとすると、

民法第572条(担保責任を負わない旨の特約)で、この特約は無効となります。

特約は自由と前述しましたが、売主が不動産会社(宅地建物取引業者)の場合は、宅地建物取引業法40条により引渡しより2年以上とする特約以外は、買主に不利になるのでしてはならないと規定されています。

つまり個人買主対不動産会社売主の取引においては、例えば「引渡しより1年」という特約がなされても無効になり、

民法570条の「瑕疵を知ってから1年」が優先されることになるのです。

また、新築住宅の場合、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」より瑕疵担保責任の期間を原則10年間、特約によって20年まで可(同96条)と規定され、また「瑕疵担保履行法」によって瑕疵担保責任を履行する資力を事業者に確保させるという規定がなされ、より買主を厚く保護するようになりました。

瑕疵の種類については、前述の「雨漏り・シロアリ・耐震強度の不足」など物理的なもののほか、土地に法令上の建築制限が課されている場合などの「法律的瑕疵」、また殺人事件・自殺などがあったなどの「心理的瑕疵」、近隣からの騒音・振動・異臭・日照障害により快適な生活が害されるなどの「環境瑕疵」なども、過去の判例から「瑕疵」とみとめられています。

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