土地の所有者になったら知っておきたい、相続税の必須知識

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マイホームを買うとなれば、土地も同時に購入するというパターンはいたって普通ですね。土地と建物両方の持ち主になったら、晴れてひと財産築いたことになります。そうなるといずれは相続税の手続きが発生しますね。

財産の中に土地がある場合、相続税の手続きは慎重に進めざるを得ないものです。

土地は価格がとても高いものですし、その金額を正確に見極めることに失敗すると納税の際に大損をすることになりかねません。

土地がある場合の相続税対策はとても奥が深いのですが、この場ではまず抑えておきたいベーシックな情報と、そこからわかってくる注意点を取り上げます。

1.土地が遺産に含まれるなら、相続税計算の前にまず「いくらなのか 」のチェックが必要!

相続財産に土地がある場合、その価値は「評価」によって決められます。評価といってももちろんいい加減なものではありません。もともと土地の評価には以下のような種類がありますね。

1.実勢価格

土地の売買取引が行われたときの市場価格です。

2.公示価格(実勢価格の9割)

不動産鑑定士の評価額を参考に、国土交通省が掲示する金額です(その年の1月1日時点での価格が採用されます)。

主に公共の用地の価格決定に使われる制度ですが、民間の商取引の際に参考材料とされることがよくあります。

3.路線価(実勢価格の7~8割)

国税庁が各地の主要な市街地の路面に関して決定・公表する価格です。

公示価格と同じく、毎年1月1日の時点での額が計算の対象ですが、発表されるのは8月くらいになってからです。

4.固定資産評価額(実勢価格の6~7割)

市区町村等の自治体が、総務大臣が指定する「固定資産評価基準」に準じて3年おきに評価・表示する価格です(これまた、その年の1月1日付の価格が採用されます)。

この額をベースに、固定資産税をはじめ不動産に課せられる税額が決められます。

種類がいくつもある……とはいえ、迷う必要はありません。土地の相続手続きにあたっては、原則「路線価」で評価することになっているからです。

路線価と面積の掛け算が基本となる計算法を「路線価方式」と呼びます。

ただし、路線価は上述したように、目立つ通路に集中して決められています。路線価の対象外となる土地については固定資産税評価額が採用されることになっています。

★ 固定資産税評価額を利用する際は、上述しているように路線価より低額になってしまうことは避けられません。そこでこの額に、国税局長が地位単位で毎年指定する倍率を掛け算します。こうして適宜補正が行われるのです。

このため「倍率方式」という呼び名でこの計算法は知られています。

※実際の倍率に関しては、国税庁のサイト等でチェックすることが可能です。

2.土地の評価額を、合法的に減らして税額を計算できる方法「小規模宅地の特例 」があります

路線価方式にしても、倍率方式にしても、実勢価格より安めになります。つまり、相続税を計算する際に、実際の土地の価格より安く計算できるというメリットがありますね。

とはいえ、できればもっと安くしたいと思うのが人情でしょう。この場ではよく真似されている節税方法をご紹介しましょう。土地がある場合ならではのテクニック「小規模宅地の特例」です。

「小規模宅地の特例」とは、「自宅や事業用地の相続の際に、要件を満たす場合にその土地の評価額を80%減額した上で課税される」という特殊な減税措置です。

以下のような要件に該当する場合に効力を発揮してくれます。

  • 土地の広さは330平方メートルまで
  • 配偶者が相続人になる場合
  • 配偶者以外の近親者が相続人であれば、相続税開始前から同居している場合(この場合は、税の申告まで売却等はできません)
  • 配偶者や同居する近親者がいないなら、過去3年以内に「自身が所有する家屋に住んだ経験」がない親族が相続して住む予定の場合

この特例には「不動産の円滑な相続」や「遺族による、土地や建物の継続的な利用の促進」等の意図がありますね。

★ たとえば家や土地以外に財産を持っていない家庭の場合、突然の不幸に襲われてしまうとどうなるでしょう?相続税を支払うために土地や家屋を売却する羽目になるケースが考えられますね。

そのような場合にこの特例を利用して納税額を少なめにすれば、遺族がその場に住み続けられる可能性も一気に高くなる、という仕組みです。

土地を所有する身の上になったら、ぜひこの手段を利用したいところです。

3.まだまだ、土地の評価額を抑えて相続税を減らすために使える法規制が見つかります

土地がある場合の相続税対策といえば、上述した「小規模宅地の特例」が最も有名ですが、実はそれだけではありません。

それ以外にも、路線価ないし倍率方式で評価された価格を低めにする方法はいろいろと考えられる のです。

たとえば、以下のような条件に該当する場合、10%の減額対象となり得ます。

  • 隣接する道路と比べて1階分以上高低差ができている
  • 線路のそばにあって騒音が発生している
  • 墓地や工場に隣接している……etc.

※これらの内容よりもさらに土地の利用価値を下げる事情があると判断される場合なら、さらに大幅な減額のチャンスもあり得ます。

高額な財産「土地」を持つ立場になったら、遺族が損をしないように、専門筋と協力して相続税対策を!

土地は「評価額」というユニークなシステムを用いて価値を計算します。

そのからくりと法の定めをうまく使った減税のテクニックが「小規模宅地の特例」をはじめ、いろいろと考えられるのです。

いずれにしても相続問題に造詣が深い税理士のような、エキスパートが慎重に調査しないことには、どれくらいの税対策が可能かははっきりしません。

せっかくの土地が台無しになることを避けたいなら、時間があるうちに相談を持ちかけることが大事でしょう。

(記事提供:Ignition Invest)

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