住宅ローン借入時の収入合算について

収入合算とは、

住宅ローンの審査時に主債務者と連帯債務者(場合によっては連帯保証人)の所得の合計金額を所得とみなし住宅ローンの審査を行う方法です。

金融機関によって所得合算できる連帯債務者の条件は異なりますが、基本的には連帯債務者も一人で住宅ローンを申し込める資格があることや購入の物件に同居する予定であることなどが必要となります。

通常住宅ローンの審査では

借入金額が申込人の所得(税引前の総支給額)の何倍であるか及び、住宅ローンとその他の借り入れ(マイカーローンなど)のトータルの年間返済額が所得の何パーセントを占めているか(返済比率)などを元に審査を行います。

所得合算を行うことで分母となる所得が増えるため、審査の条件は緩和されローンの審査を通過しやすくなり、一人で借り入れを行うよりも良い条件で住宅ローンの借り入れを行うことができます。

金融機関によっては、

団体信用生命保険などに連帯債務者も加入できる場合もあります。

また連帯債務者となることで一緒に返済をしていく必要はあるものの、住宅ローンの借り入れに関わる控除を受ける資格を取得するこになります。

主債務者と同じように初年度確定申告をすることで2人とも住宅ローン控除が受けられるため世帯で受けられる控除額が増加する点はメリットです。

60歳を超えてから住宅ローンを組んで新築一戸建てを購入する


住宅ローンの返済方法の一つに、親子リレー返済という方法があります。親子リレー返済は親子が連帯債務者となりますので、ローン返済の負担も少なく、申し込み者が60歳を超えている場合でも住宅ローンが通りやすいというメリットがあり、60歳を超えての新築一戸建ての購入を可能にするのです。

親子で連帯債務者であるからと言って、ローンの返済を同時期にする訳ではなく、最初は親が払って行き、残りを子が引き継いで行くという形式になります。それ故に親と同居する場合や二世帯住宅の場合に特に利用が多いようです。

また、親子リレー返済を契約する際に、親と子の間でそれぞれの負担額を決めることが殆どないために、できる限り親が返済した後で子に引き継がれるというパターンが多いようです。

子にとって利益が多いように見えますが、気をつけなければならない点もあります。

例えば、ローンを組む際には親の収入を元に借り入れを行うため、子の収入に見合った返済計画であるとは限らないということです。更に、万が一ローンの返済が始まってすぐに親に不幸が起こってしまった場合には、二人分のローンの負担が子にかかることや、相続の面でトラブルになることもあるのです。

対策としては、親も団体信用生命保険に入っておくことと、ローン対象の家を相続するのが誰であるかを遺言書等で明確にしておくことです。

新築一戸建て購入後の住宅ローン控除と確定申告


確定申告とは1年間に所得のあった人が税金の金額を計算し申告書を提出して申告・納付します。こちらは申告納税といいます。

確定申告には所得間の損益計算や所得控除や税額控除など所得税を計算すると納めすぎていることもあります。

この納めすぎた税金を還付してもらうのが還付申告です。このようなケースは医療費控除や住宅ローン控除があります。

新築一戸建ての購入を考えている人は対象となることが多い住宅ローン控除は、住宅取得後6ヶ月以内に入居するとともに控除を受ける年の12月31日まで住居していないといけないです。

あと家屋の床面積が50平方メートル以上であり、家屋の床面積の半分以上が住宅用であることなど住宅について各種条件があります。

住宅ローンに関しても、住宅購入のための借入金または債務であり、返済期間が10年以上であることなどの条件があります。

住宅ローン控除を行う際1年目は必ず申告をする必要があります。サラリーマンの多くが給料所得者ですので、2年目以降の住宅ローン控除は年末調整で行うことも可能になります。

会社に知られたくないなどの理由がある場合は毎年申告することで還付を受けることができます。

基本的に給料所得者の人が住宅を購入する場合は確定申告をするケースが多いので住宅ローン控除の手続きをします。

元金均等返済で住宅ローンを組む方の割合

住宅ローンの2つの返済方法

住宅ローンの返済方法には大きく分けて2つの方法があり、そのうちのひとつが元金均等返済です。

住宅ローンを毎月返済していく時、その返済額の内訳は借り入れた住宅ローンの元金部分と利息部分に分けられます。そのうち元金部分を毎月一定にする方法が元金均等返済になります。

利息はその元金の残高に応じた分が上乗せされるため、毎月元金が減っていけばそれに伴って利息分も徐々に減少して行きます。つまり返済期間の経過とともに毎月の返済額も少なくなります。

元利均等返済と元金均等返済

もうひとつの住宅ローン返済方法として元利均等返済という方法がありますが、それと比較すると、返済期間と金利が同じであれば最終的に支払う住宅ローンの総額は少なくて済むというのがメリットです。

一方で返済初期の頃は1か月の返済額が大きくなるため負担が大きいという点がデメリットになります。また現在の状況ではこの元金均等返済が可能な住宅ローンを取り扱っている金融機関もそれほど多くないため、希望しても利用できる機会が少ないということもあります。

さらに当初の返済額が大きいということで、住宅ローンを申し込む時点で収入基準を満たしていない場合に審査が通りにくいということも考えられます。ファインドゼロで新築一戸建てを購入された、ほとんどすべての方が「元利均等返済」を利用しています。

期間短縮型繰り上げ返済について

住宅ローンを組むと申し込み時に何年間借りるか

毎月いくら返済していくのかといった返済計画も同時に決定されます。

例えば3,000万円の資金を35年間金利1%で借り入れした場合には毎月の返済額は約84,700円となります。

しかしながら、一般的な住宅ローンでは返済の途中でまとまった資金が出来れば借り入れ金額の一部を繰り上げて返済できるとされています。

このことを一部繰り上げというのですが

一部繰り上げの方法には2種類あり

期間短縮型繰り上げ返済と、返済額軽減型繰り上げ返済があります。

期間短縮型繰り上げ返済の場合、ローンの借り入れ2年後,例えば借り入れ残高2850万円の時に100万円を返済すると残りのローン残高は2750万円となります。

この時に当初の35年かけて返済しますという契約を変えないのであれば、毎月の返済額は減少します。

しかしながらこの繰り上げ返済の方法ではあえて毎月の返済額は減らさずに毎月84,700円の返済を続けます。

すると35年後に完済になる予定であった住宅ローンは34年弱で返済を終えることが出来ます。

ローンの完済時期が短くなるというメリットはもちろんですが、

借入期間が短くなることで利息の支払い額も減らすことが出来ます

繰り上げ返済によって毎月の返済額を減額した場合よりもトータルの返済額が少なくなるため、毎月の返済が現状のままでも問題なければこの方法が有効となります。

元金と利息について

支払いに関して最も重要になってくるのは元金と利息です。

一戸建ての住宅の購入を検討されている方は、支払いの事は詳しく理解しておくべきです。

一戸建て購入の場合住宅ローンを組むことが多く、その際には必ず利息が発生するので、その仕組みを理解しておかないと予想よりもかなり多くの金額を支払う事になります。

支払いに関して最も重要になってくるのは元金と利息です。

最終的に支払う金額には、定価に分割払いの際の利息を加えた額になりますが、その利息はその時点で残っている残高についてかかってきます。

つまり、最初の定価にかけられる利息を支払えば終わりではないのです。

残高について、毎月一定の割合で利息がかかってきますから、支払額のうち利息の割合は、元金ではなく利息の返済に充てられるということになります。

そうなると、月々の支払いでは残高がなかなか減らない事もあります。

ですから、支払いに関しては、よく確認しておかないと、利息をかなりの額払い続ける事になります。

残高が減少していけば、毎月の利息の額も減少してきて、元金の返済に充てられる金額が増加しますが、支払えない月があったりすると、利息がそのまま残高に加算されてしまいますから、その分残高と利息が増額する事になり、支払いの額はさらに増加します。

一時金について

一時金とは文字通り、継続的な給料に対して一回のみ支払われる特別な給料のことを指します。

基本的には賞与、あるいはボーナスとほとんど同じ意味の言葉で使われていますが、使う団体の立場が違い、それに従い含んでいる意味が違ってきます。

賞与という言葉は主に経営者側が好んで使う言葉であり、部下に対する褒美や利益の分配のための特別な給料といった、いわゆる与えてやるものという意味を強く含んでいます。

そのため、会社が制作した給与明細などには賞与として記録されている場合が多いです。

一方、一時金という言葉は主に労働組合などが用いることが多く、この場合には労働者が給料の一種として当然受け取ることができる権利としての意味が強いです。

また、労働者が特別な理由で受け取る手当金の類も、一時金として扱われる場合が多いです。

例えば出産育児や退職などの特殊な状況で使われる場合によく耳にする言葉です。

これらに対してボーナスという言葉はどちらの立場でも使うことが出来るのですが、正式な場面で使うには不適切な印象を与えてしまいます。

その言葉を使う場所や立場、そして何より自分が強調したい内容を元にして、正しい言葉を選択する必要があります。

「いくらまで借入できるか」と「無理なく返済できる金額」

物件探しが先行して、気に入った物件が見つかったら資金計画や住宅ローンを検討するという方が意外と多いのですが、やはりマイホーム購入は、資金計画と物件探しの両方を良く検討しないといけません。

まずキッチリとした資金計画を検討する事をお勧めします。

先に物件を決めて「この家を買ったら返済はいくらになるか?」と考えると、月々の返済が物件の値段に左右されてしまいます。

結果としてローン返済が苦しくなることも十分考えられます。

返済可能な金額と頭金

まず初めに「いくらまで借入できるか」ではなく「無理なく返済できる金額」と、頭金がいくらまで用意できるかをじっくりと検討して下さい。

その2つ「返済可能な金額」と「頭金」が決まれば、お客様が有利な条件で借り入れ可能な銀行をいくつか提示させて頂きます。

固定金利や変動金利、保証料先払いや保証料を金利上乗せなど、細かくご説明しながら借入方法を決めて行くと、無理なく購入可能な物件価格が見えてきます。

お問合せフォーム

簡単お問合せフォーム

しつこい営業は一切致しません。お気軽にお問合せ下さい。

必須項目はありません。匿名でのお問い合わせも可能です。

■お名前

■メールアドレス

■電話番号(携帯可)

■住所

■お問合せ内容

プライバシーポリシー(個人情報保護方針)をご確認・同意の上、送信して下さい。

オリジナル無料レポート

シェアする

フォローする

お客様の声

customer feedback お客様の声