住宅ローンに関するトピックス

住宅ローン3つの金利タイプ

住宅ローンには大きく分けて3つのタイプがあります。

どのタイプを選ぶかによっては返済する総額が大きく変わって来ます。

単純に金利の高い安いで選んでしまうと後悔するかもしれません。

それぞれの金利タイプの特徴を見てみましょう。

変動金利型

住宅ローンの中で1番低い金利を設定しているのが変動金利型です。

現在、ほとんどの住宅ローン取扱金融機関で1%以下の低金利で借り入れが可能です。

注意しなければいけないこととして、金利は半年ごとに変更されます。

しかし返済金額は5年間は変わりません。

金利の変化に応じて毎回の返済金額における利息の割合が変化して行きます。

毎回の返済金額は5年間同じでも、金利が高くなると利息に対する割合が大きく元金に対する割合が小さくなります。

5年ごとの返済額の見直し時は、それまでの返済金額の1.25倍までの範囲で変わります。

ですので、借入スタート時よりも金利が非常に高い状況が続くと「未払い利息」が発生する事もあります。

変動金利型は、実際に住宅ローンを完済するまで総返済金額は不確定であることを覚えておきましょう。

固定金利選択型

「当初固定」とも呼ばれているように、借入当初の一定期間、金利を固定するタイプです。

金融機関にもよりますが、2年・3年・5年・10年・15年など様々な期間が選択可能で、選んだ固定期間が長いほど金利が高くなります。

当初選択した固定期間が終了すると変動金利か固定金利を選択するという仕組みです。

固定金利というよりも変動金利の一種であると思った方が良いかも知れません。

変動金利型との違いを上げると、変動金利型の場合は金利の見直し変更が半年ごとなのに対し、固定金利選択型の場合は選択した期間に応じて変更されることです。

固定金利型

借入から完済までの全期間、金利を固定して返済金額を一定にするタイプです。

金利の低い時期に借入をすると有利になる可能性が高いと言われている借入方法です。

返済計画がキッチリと立てられるのが特徴です。

現在の低金利の状況下では、変動金利型や固定金利選択型に比べて金利が高く設定されています。

これから先も長い期間に渡り低金利が続けば他の金利タイプと比べて総返済金額が高くなってしまうデメリットも考えられます。

3つの金利タイプまとめ

どのタイプを選択するのかは非常に悩ましいところではありますが、将来の金利上昇に対するリスクを変動金利型は借入した方が負い、固定金利型は金融機関が負っていると言う考え方も出来るのではないでしょうか。

大きく3つのタイプに分けましたが、他にも金融機関によっては、変動金利と固定金利を半分づつミックスできる借入方法などもありますので、詳しくはお問合せ頂ければと思います。

固定金利型の住宅ローンの特徴

新築一戸建ての新居を手に入れようという場合には、資金が必要です。

その資金は貯金を頭金として充当するのが通常であり、住宅ローンを利用して残りを賄うことが多いパターンです。

この住宅ローンを借りる場合に、住宅ローンの金利のタイプで固定金利型と変動金利型があることを、最低限理解しておかなければなりません。

それぞれメリットデメリットはありますが、今後金利が上昇する可能性が高いと考える場合には、一般的には固定金利型を選択するとメリットが大きくなると言われています。

固定金利型の住宅ローンの特徴は、返済期間中に適用される金利がずっと固定されるという点です。

適用金利がずっと変わらなければ、返済を始める段階で総額いくら支払う必要があるのか、利息は合計でいくら支払うことになるのかを確定し、知っておくことができます。

また、固定金利で借りて元利均等で返済することにすれば、返済期間中の月々の返済はずっと同じ金額になります。

そうなると、家計における資金繰りが非常にやりやすくなるというメリットもあります。

適用金利の基準となるものは10年物国債の利回りで、これにプレミアムを加味して金利が決定されますが、優遇金利などがあり、金融機関によって適用金利に差がありますので、よく比較して決めるといいでしょう。

固定金利と変動金利の実際の選択

新築一戸建て等の住宅を購入する場合は住宅ローンを活用することになると思いますが、住宅ローンを借りる場合に気になるのが支払利息の利率です。

金融機関によって金利は違いますが、変動と固定といったタイプの違いもあります。

住宅ローンを借りる時の一般的な考え方としては、低金利の場合には固定金利を選択することによって、その後金利が上昇しても契約時の金利は変わることがないというメリットを享受できます。

一方、高金利の場合には、金利が高い状態で固定してしまうことは得策ではありませんので、変動金利型の住宅ローンを組むことによって、その後の金利低下の恩恵を受けることが可能になります。

しかし、固定金利と変動金利の実際の選択をする局面では非常に悩むはずです。

長期金利が適用金利のベースとなる固定金利の利率と短期金利が適用金利のベースとなる変動金利の利率とを比較した場合、当然変動金利の方が低い利率になるからです。

今後の金利動向を正確に予測することは誰もできません。

そのため、変動か固定か迷っている場合には、住宅ローンを二本に分けるという選択肢もあります。

手数料が融資金額に比例する金融機関の場合であれば、登録免許税を含めて実質的なローンのコストは倍にはならないはずです。

住宅ローンと同時に契約する団体信用生命保険

団体信用生命保険とは住宅ローンと同時に契約する生命保険のことで、通称「団信」(だんしん)とよばれています。

住宅ローン等で、お金を借りた人が万一亡くなってしまうときに備えて、住宅ローンを借りる人は、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。

基本的に住宅ローンの返済途中で死亡したり、高度障害状態になった場合に、金融機関に対して保険金が支払われて、ローン残高がゼロになるというものです。

住宅ローンを借りるのは、一家の稼ぎ手である夫というケースが多いと思います。

もしも、団体信用生命保険に加入していない夫が万一死亡してしまった場合、残された家族は住宅ローンを返済していかなければなりません。

民間の金融機関で住宅ローンを組む場合は、団体信用生命保険への加入が義務付けられています。

生命保険ですので、健康な人しか加入することができません。

つまり、持病があって保険に加入できない人は、基本的に住宅ローンを借りることができないという仕組みになっているのです。

とはいえ、そんなケースでもフラット35の場合は、団体信用生命保険への加入が任意となっています。

団信に入れないことを理由にローン組めない人を救済するというコンセプトがあります。

フラット35利用者向けの団体信用生命保険を機構団信と呼んで、通常の団体信用生命保険とは区別しています。

新築一戸建てをローンで買う時って保証人は必要なの?

保証料についてのトピックス

保証料とは保証会社付きの住宅ローンを利用する際に必要となる費用です。

少し前まで住宅ローンの借り入れを行うためには保証人を必要としている金融機関が多くありました。

しかしながら、親族であっても大きな金額の保証人になることを頼むことは簡単ではありません。

そのため住宅ローン借り入れへのハードルを低くするために用いられたのがこの保証会社付きの住宅ローンです。

金融機関、申込人、保証会社の3者間で住宅ローンに関わる契約を行います。

保証会社は金融機関へローンの保障を行います。

つまりもし申込人がローンの返済を出来なくなってしまった場合に保証会社は金融機関に残りのローン残高を返済し、その後申込人と相談を行い立て替えた代金の清算方法を模索します。

この契約を挟むことで申込人は金融機関からローンの借り入れが行いやすくなります。

この対価として支払いを行うのが保証料です。

保証料は保証会社によって値段設定は様々ですが、基本的には借り入れの金額及び借り入れ年数によって決定されます。

借入期間が長くなるほど高くなりますが、ローンの途中で繰り上げ返済を行うことで一部返戻がある保証会社も多くあります。

また、一括での支払いが難しい場合には金利に上乗せ(通常よりも少し金利が高くなる)を行うことで初期費用を抑えられる場合もあります。

住宅ローン借入時の収入合算について

収入合算とは、住宅ローンの審査時に主債務者と連帯債務者(場合によっては連帯保証人)の所得の合計金額を所得とみなし住宅ローンの審査を行う方法です。

金融機関によって所得合算できる連帯債務者の条件は異なりますが、基本的には連帯債務者も一人で住宅ローンを申し込める資格があることや購入の物件に同居する予定であることなどが必要となります。

通常住宅ローンの審査では、借入金額が申込人の所得(税引前の総支給額)の何倍であるか及び、住宅ローンとその他の借り入れ(マイカーローンなど)のトータルの年間返済額が所得の何パーセントを占めているか(返済比率)などを元に審査を行います。

所得合算を行うことで分母となる所得が増えるため、審査の条件は緩和されローンの審査を通過しやすくなり、一人で借り入れを行うよりも良い条件で住宅ローンの借り入れを行うことができます。

金融機関によっては、団体信用生命保険などに連帯債務者も加入できる場合もあります。

また連帯債務者となることで一緒に返済をしていく必要はあるものの、住宅ローンの借り入れに関わる控除を受ける資格を取得するこになります。

主債務者と同じように初年度確定申告をすることで2人とも住宅ローン控除が受けられるため世帯で受けられる控除額が増加する点はメリットです。

金融機関同士の顧客獲得競争の中で行われるキャンペーン

新築一戸建てを手にいれるための住宅ローン検討をする場合には、いろいろな金融機関や各種ローン商品を比較する必要があります。

ローンを組んだ後の資金負担を考えた場合、支払うべき利息は少ない方が有利です。

そのため、住宅ローンの比較検討を行う場合は、金利が重要な比較項目の一つになります。

ローン金利の水準は、基準となる市場金利に対して各金融機関が個人向け住宅ローンとしてのプレミアムを載せることで決まってきます。

ただし、この金利水準は標準的なもので、最終的にローンを借りる人が支払うべき金利はもっと安くなるという場合があります。

ようするに、金利優遇の措置が取られることがあるということです。

一般的に金利優遇措置は、金融機関同士の顧客獲得競争の中で行われるキャンペーンとして行われます。

期間限定などの場合が多いですが、例えば5年間固定金利型のローンだけは優遇するなど、商品によって優遇幅が大きく違うという場合もあるため、金融機関ごと、商品ごと、そして返済タイプや期間ごとの比較も大事になってきます。

また、こういった優遇金利の場合、適用期間が全期間なのか一定期間で終了して標準に戻るのかという点もしっかり確認しておくことが必要です。

現在は存在していませんが、以前、住宅金融公庫というところが扱っている住宅ローンがありました。

住宅金融公庫が融資を行う場合において、敷地面積や規模やその物件の所在地などによって融資額が決まる部分があったのです。

これを基本融資と呼んでいました。

今は、住宅金融行公庫の融資事業は、住宅支援機構に移管されています。

もともと、多くの人の住宅取得をサポートするということが目的で設立された公庫だったため、その目的も引き継がれている面はあります。

ですから、今でも保証人不要、保証料不要というような条件になっています。

そして、住宅支援機構に引き継がれた住宅ローン業務における融資金額は、あえていえば、すべて昔の基本融資に該当すると理解するといいでしょう。

住宅支援機構のローンを活用したい場合には、銀行等の金融機関の窓口に行ってその旨伝えることで可能になります。

買取型の融資を受ける場合、この基本融資にあたる金額は、一旦住宅支援機構が引き受け、そのローン債権を市場の投資家に対して証券化して売却する形がとられます。

つまり、ローンを借りた人が受け取った融資金額というのは、投資家が投資したお金なのです。

返済した元利金は投資家に戻っていく仕組みになっています。

旧住宅金融公庫が行っていた融資

現在はその融資業務内容は住宅支援機構というところに引き継がれていますが、かつて住宅金融公庫というところが住宅ローンの融資業務を行っていました。

この旧住宅金融公庫が行っていた融資には二種類あり、敷地面積などによって決まってくる部分に対応する基本融資と、債券加算と呼ばれる割り増し部分に対応する融資がありました。

この割り増し融資を受けられるのは、つみたてくんと呼ばれていた債券を購入する形で資金を積み立てていた人に限られていました。

つみたてくんは既に制度が廃止されているものですが、これが実施されている間に債券購入によって積み立てた金額の大きさによって債券加算と呼ばれる融資の上乗せ分が決まっていたのです。

地道に積立を継続できるということは、将来的な返済能力の証にもなるという考え方で導入されていたものでした。

その後、旧住宅金融公庫はなくなり、業務が引き継がれた住宅支援機構が扱う融資は、基本融資だけになりました。

しかし、3年以上積立を行っていた人が受けた債権加算の部分について返済を迫るのは現実的ではないだろうということで、例外的に一定の要件を満たした人にだけはこの割り増し部分の融資が継続されています。

元利均等返済は、一定の返済額を決めて支払う方法です

元本は「がんぽん」と読み、住宅ローンを借り入れた際の金額のことをいいます。元金と呼ばれることもあります。利息は含まれず、純粋に借りた金額のことを意味します。

住宅ローンを返済する時には、元本だけを支払うのではなく、そこに利息がかかってくることになります。

利息は、金融業者が定めた金利や返済期間によって、その金額が計算されることになります。元金に利息を加えた額が、住宅ローンの総額ということになります。

また、住宅ローンの返済では、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類が代表的です。

元利均等返済は、一定の返済額を決めて支払う方法です。

最初の負担が低く、返済計画が立てやすい方法です。

それに対し、元金均等返済は、返済額がだんだんと減少していく支払方法です。

こちらのほうは最初の負担が大きくなりますが、元金の減りが早く、総返済額は低くなります。

また、ニュースなどで「元本割れ」という言葉が出てくることがありますが、これは物件を手放したい際に、借りたお金を下回る価値しかないことを意味しています。

その場合は、不動産を手放したけれど、借金だけが残る結果になります。不動産投資をするような場合に、よく考えなければいけないポイントです。

連帯保証人

住宅を購入する時などに民間の金融機関でローンを組む場合などに連帯保証人が必要になることがあります。

これはもし借主がローンの支払いが滞納してしまった時などのために金融機関で念のために行っています。

多くは知り合いではなく両親や親族に頼むことになります。

ですが親といっても収入が少ない場合は連帯保証になることが出来ない場合もあります。

代わりに支払う事が出来ないとわかっている人には頼むことができません。

ですが、返済期間が35年など長い場合は代わりに金融機関の方で信用保証会社の保証を受けることを条件にして、住宅ローンを組むことが出来るような仕組みもあります。

この場合は、借主は信用保証会社に保証料を払う事になります。

この保証料は借主の借り入れ額や職業・勤務先・返済方法などによって決まります。

ですが場合によってはこの保証会社制度を使っても更に連帯保証人が必要だと言われる場合もあるので気をつけなければなりません。

いずれにしても連帯ということは一緒にという意味もあり、簡単には保証人を頼むことができませんが、各銀行によってこのような制度があるので、まずは借りる予定の金融機関に相談してみることから始めるといいでしょう。

借り入れたお金に対する金利が基準金利とは限りません

銀行などの金融機関は、預金金利、あるいは、貸出金利を公表しています。

この金利のことを基準金利と呼んでいます。

ただし、20年ほど前に金利の自由化が行われたため、この金利は、金融機関によって異なっているのが一般的です。

ところで、金融機関と住宅ローンを組む時には、借り入れたお金に対する金利が基準金利とは限りません。

その理由として、今の住宅ローンは、金融機関間の競争が激しいために、ほとんどのところがこの金利からディスカウント(割引)した金利を適用しているからです。

このようなローンを組む時に実際に適用される金利のことを適用金利または優遇金利と呼んでいます。

例えば、現在、各金融機関の基準金利は、異なっているといっても2パーセント後半のところが多いのですが、変動金利、固定金利にかかわらず、この金利からかなり引き下げて貸し出しています。

実際に適用される金利は、変動金利の場合には、2パーセント近くディスカウントして1パーセント以下のところが多く、固定金利でも1パーセント以上引き下げられています。

固定金利の一例としては、35年ローンの場合には2パーセント後半、10年ローンでは1パーセント前半が目安となっています。

一般財形貯蓄・財形年金貯蓄・財形住宅貯蓄

住宅の新築や購入・リフォーム等に、利用できる公的住宅融資に「財形住宅融資」というものがあります。

財形住宅融資とは、貯蓄残高が50万円以上ある方が、「一般財形貯蓄・財形年金貯蓄・財形住宅貯蓄」のいずれかを、1年以上行った方が利用できる融資制度です。

この「一般財形貯蓄」とは、サラリーマンを対象に設けられた貯蓄です。

そして次に「財形年金貯蓄」とは、老後の資金つくりを目的とし、会社の給与から天引きする形で、お金を積み立てて行く制度です。

そしてもう一つ「財形住宅貯蓄」とは、財形年金貯蓄と合わせて、貯蓄残高が550万円まで利子に税金がかからない制度です。

「最高4000万」まで財形貯蓄残高の10倍の額で、所要額90%までを制限とし、融資を受ける事ができます。

またサラリーマン世帯の方向けに、独立行政法人「住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)」を設けており、財形住宅融資「直接融資」の取り扱いがありますので安心です。

事業主・事業主団体等を通じ、勤労者退職金共済機構から、融資を受ける制度である「財形持家転貸融資」を利用されている方も、引き続き取り扱い可能です。

新築一戸建ての購入を考えている方は、この制度の利用を検討してみる価値があります。

住宅ローンの支払いができなくなった場合

任意売却についてのトピックス

住宅ローンの支払いができなくなった場合はどうなるのでしょうか。

まず考えるのが、その家を売却することです。しかし通常、通常住宅ローンを組むと融資した金融機関は当該物件にたいして抵当権を設定していますので、それをはずしてもらわなくては勝手に売却することはできません。

住宅ローンの返済が滞り支払不能になったとき、債権者である金融機関が行うのが競売です。

裁判所に債務不履行を訴え強制的に物件を金銭に換価してもらいそこから貸したお金を回収するわけです。

ただし競売になった場合、最終的にいくらで売れるかわかりませんし、一般的に市場価格の6割から7割程度で売却になることが多く債務者としても少なくない残債権が残る可能性があります。

また「差押さえになった」、「競売にかけられた」というのもやはり聞こえがあまりよいものではありません。

「支払不能になった、でも競売にかけられたくない」といった場合、債権者の合意をもらって市場で当該物件を売却する方法を「任意売却」といいます。

競売よりは高い価格で売却できますし、合意によって価格を設定できます。売却が決まれば債権者は抵当権をはずし、売却代金を受け取り債務の回収にあてることになります。

家の購入を検討している側からみても、任意売却物件は魅力があります。

競売物件よりは高くても、市場価格よりはだいぶお得なお値段ででている場合が多いです。

競売物件の取得は手続きも難しいですし事前の内覧ができない等、一般個人には手を出しにくい面がありますが、任意売却物件は不動産会社を通じて売買ができますし、内覧もでき(居住中のことが多いですが)ローンも組めます。

しかし、まったくデメリットがないわけではありません。

まず債権者らの合意による価格設定ですので値段交渉はできないと考えた方がよいでしょう。また抵当権をはずしてもらう、競売がかかってたときは取下げてもらう等、法的手続きが必要となり、債権者も複数いる場合が多いですから時間が非常にかかります。

売りにでていても、すべての債権者の合意が得られていない場合もあり、購入の意思を表示してからなかなか話が進まずあきらめてしまう人もいます。

また支払不能になって売ろうというのですから基本的に瑕疵担保責任は免責です。(購入したあと欠陥が発覚した場合にも売主による補償は受けられない)そのほか、売主の引越費用を売却代金とは別に要求される、引渡し後に残留物がある、という場合もあります。

また任意売却専門の不動産会社や、弁護士などの管財人を通じて知り合いの不動産会社へのみ情報が流れ一般的な市場に出回りにくい面もあります。

そういったデメリットもあるので市場価格よりは低い価格になっていますので、よく理解したうえで購入されるのでしたらお買得な物件といえるでしょう。

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