良い立地、広い敷地に家を建てることが可能な借地権

借地権とは、土地を借りて自己の所有する建物を建てる権利をいいます。

よくある賃貸物件とは違い建物は自分のものですから、好みの住宅を建てられます。建物が自分のものといっても、土地は人のものじゃねぇ・・と感じる人も多いでしょうが、所有権より低予算で利便性のよい場所、広い土地に家を建てることができるとうメリットもあります。

借地権には地上権と賃借権とがあり、地上権の場合、建物の増築・改築を自由にできますし、建物の売買・転貸もできますが、賃借権の場合はこれらの場合貸主の承諾が必要となり、承諾料が必要となる場合もあります。借地権付物件を購入する場合は、地上権であるのか賃借権であるのか契約の確認が必要です。

また借地権について平成4年に借地借家法で改正されました。新法が施行された平成4年8月以降に設定された借地権については新法の適用になりますが、それ以前に設定された借地権は現在においても、そのまま旧法が適用されます。

では旧法と新法との違いはどのようなものでしょうか。

そもそも旧法借地権は、大地主がいて、かたや家を建てたくても土地まで買う資金がない人たちが土地を借りて家を建てるといったことが多かった時代に、立場の弱い借地権者を守るために制定された法律ですので借り手側を手厚く保護するものでした。

借地権期間のとりきめがなされてない場合、堅固な建物(石造、土造、レンガ造、コンクリート造)については60年、非堅固(木造)建物については30年の借地権の存続が法律によって定められ、契約で期間を定めるときは堅固建築は30年以上、非堅固建築は20年以上にしなければならいと決められてます。

期間の定めがある場合期間の満了前に建物が老朽・火災などでなくなってしまった場合は借地権が消滅します。期間の定めがある場合は建物が老廃しても期間満了まで借地権は存続します。また正当な事由がないかぎり貸主は借主の更新を拒絶できませんでした。「正当な事由」はよほどのことでなければ認められず、

「正当な事由」をめぐって地主対借地権者間で多くの紛争がおきました。

また借地権が地上権であれば増改築の制限が特約としてないかぎり自由に増改築ができますので、借主は建物があるかぎり、何十年でも借り続けることが可能だったわけです。

このように貸主にとって不利な事態が増え、多くのトラブルが発生したり、借地取引そのものが減少する結果となりました。こうした状況に、貸手側の事情も考え、借地に関するトラブルを減らすために新法が制定されました。

新法では、まず堅固建築・非堅固建築の区別は撤廃され、最短期間は一律30年となり、更新については最初は20年、2回目以降は10年と短縮されました。

更新の拒絶については新法も「正当な事由」が必要とされますが、旧法よりは明確にされ立ち退き料の支払いだけでも更新の拒絶ができるようになりました。

また上記の普通借地権にくわえ一般定期借地権が設けられました。新法でいう借地権とは、ほとんどの場合、この一般定期借地権をさします。定期借地権は期間が50年以上の設定になりますが、更新はみとめられません。また借地権者は期間満了時に土地を更地に戻して必ず返さねばなりません。貸主にとっては安心して貸すことができるようになりました。必ず返却されるということで従来の借地権付物件より低価格の物件も販売されるようになりました。

このほか、30年以上の期間を経過後、地主が建物を買い取ることをあらかめ約束した「物譲渡特約付借地権」(マンションなどに多い)、事業用建物所有を目的とした「事業用定期借地権」(10年以上50年未満)、等あらたに制定されました。

このような新法ですが、施行が平成4年ですので、現状、

借地権といえば「旧法借地権」の物件の方が多数でしょう。

なんだかいろいろ難しいような借地権ですが、前述のようにうまく利用すれば、思いもよらない良い立地、広い敷地に家を建てることが可能ですし、土地の固定資産税がかからないというメリットもあります。

購入の際には、不動産会社や司法書士などに相談して、よく納得したうえで良い買い物をしたいところですよね

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