住宅ローンの支払いができなくなった場合

写真

任意売却についてのトピックス

住宅ローンの支払いができなくなった場合はどうなるのでしょうか。

まず考えるのが、その家を売却することです。しかし通常、通常住宅ローンを組むと融資した金融機関は当該物件にたいして抵当権を設定していますので、それをはずしてもらわなくては勝手に売却することはできません。

住宅ローンの返済が滞り支払不能になったとき、

債権者である金融機関が行うのが競売です。

裁判所に債務不履行を訴え強制的に物件を金銭に換価してもらいそこから貸したお金を回収するわけです。

ただし競売になった場合、最終的にいくらで売れるかわかりませんし、一般的に市場価格の6割から7割程度で売却になることが多く債務者としても少なくない残債権が残る可能性があります。

また「差押さえになった」、「競売にかけられた」というのもやはり聞こえがあまりよいものではありません。

「支払不能になった、でも競売にかけられたくない」といった場合、債権者の合意をもらって市場で当該物件を売却する方法を「任意売却」といいます。

競売よりは高い価格で売却できますし、合意によって価格を設定できます。売却が決まれば債権者は抵当権をはずし、売却代金を受け取り債務の回収にあてることになります。

家の購入を検討している側からみても、任意売却物件は魅力があります。

競売物件よりは高くても、市場価格よりはだいぶお得なお値段ででている場合が多いです。

競売物件の取得は手続きも難しいですし事前の内覧ができない等、一般個人には手を出しにくい面がありますが、任意売却物件は不動産会社を通じて売買ができますし、内覧もでき(居住中のことが多いですが)ローンも組めます。

しかし、

まったくデメリットがないわけではありません。

まず債権者らの合意による価格設定ですので値段交渉はできないと考えた方がよいでしょう。また抵当権をはずしてもらう、競売がかかってたときは取下げてもらう等、法的手続きが必要となり、債権者も複数いる場合が多いですから時間が非常にかかります。

売りにでていても、すべての債権者の合意が得られていない場合もあり、購入の意思を表示してからなかなか話が進まずあきらめてしまう人もいます。

また支払不能になって売ろうというのですから基本的に瑕疵担保責任は免責です。(購入したあと欠陥が発覚した場合にも売主による補償は受けられない)そのほか、売主の引越費用を売却代金とは別に要求される、引渡し後に残留物がある、という場合もあります。

また任意売却専門の不動産会社や、弁護士などの管財人を通じて知り合いの不動産会社へのみ情報が流れ一般的な市場に出回りにくい面もあります。

そういったデメリットもあるので市場価格よりは低い価格になっていますので、よく理解したうえで購入されるのでしたらお買得な物件といえるでしょう。